24.01.2016О реальных угрозах и дополнительных возможностях

Еще не отшумели страсти по поводу экологической экспертизы, существенно усложнившей жизнь иркутским строителям; еще не решены проблемы, тормозящие работу на региональном уровне, а новая тема для обсуждения уже тут как тут.
Когда будут приняты поправки в 214-й ФЗ о ДДУ, самостоятельная работа мелких застройщиков, какими бы добросовестными они ни были, может стать невозможной. Большим и сильным тоже есть о чем подумать: между ними и покупателями квартир теперь появится дополнительное звено в виде банковского спец.счета - эскроу, и как это изменит расклад сил – пока не вполне понятно. Будут и другие изменения, цель которых – упорядочить рынок и исключить проблему обманутых дольщиков. Очевидно, что пережить «чистку» рынка смогут только самые сильные и адаптивные компании, способные правильно реагировать на изменения, видеть и при необходимости использовать альтернативные пути развития.

Мы продолжаем разговор с экспертами в области финансов Олегом Тириковым и Сергеем Малых. В прошлом номере «Градостроителя» вниманию читателей был представлен создаваемый ими фонд «Доступное жилье»; он станет альтернативой банковской ипотеке и ДДУ. За два месяца, прошедших с тех пор, концепция фонда усилилась новыми возможностями, а перспективы принятия поправок к 214-му ФЗ стали более реальными.

- Олег, что изменилось с законопроектом за эти два месяца? По-вашему, их примут?

- 15-го декабря поправки внесены в Госдуму. Сейчас их рассматривает профильный комитет. Мы же понимаем, что если есть указание со стороны правительства принять  их не позднее 25-го числа, – их примут. Пусть  в трех чтениях, но примут, потому что с 1-го января они уже должны работать. В соответствии с указанием премьер-министра, каждый понедельник, начиная с 9-го сентября, собиралась рабочая межправительственная группа по обсуждению этих поправок.  Все делалось четко в срок, каждое заседание запротоколировано,  итог каждого заседания есть в СМИ. Учитывая все это, рассуждать на тему «примут - не примут» как-то не очень серьезно. Работа была проведена колоссальная. Каждую неделю мы читали отчет об очередном заседании и пытались уловить изменения, которые будут в итоге.

- И что уловили?

- Ужесточение требований к застройщикам приведет к тому, что на рынке останутся самые крупные и «прозрачные». Застройщики будут входить в состав неких финансово-промышленных групп, куда войдут также банк или фонд и страховая компания. Есть риск, что застройщик постепенно станет ген.подрядчиком в составе этой группы. А заказчиком выступит как раз этот консорциум. Потому что новые требования не под силу отдельно взятому застройщику.

- Плюс ужесточившиеся требования к страховщику…

Олег:  Да, и требования регулятора к отчетности. Как и в банковском секторе, в секторе нефинансовых организаций регулятор в лице ЦБ РФ никому не запрещает работать, не мучает проверками, просто выдвигает требования… «Вот отчетность по нашим правилам, затем отчетность по МСФО, затем новый план счетов. А кто не справился – я не виноват. Это ваши проблемы. Но мы не запрещаем, мы регулируем».
Идет борьба с серыми схемами. Государство стремится защитить дольщиков и максимально дистанцировать их от возможных проблем застройщика, устранить риски. Ответственность перераспределяется с застройщиков на всех участников консорциума и становится субсидиарной.
Сергей: Цена вопроса для застройщика – размер собственного капитала не менее 5% от стоимости возводимого жилья. Сейчас профильный комитет Госдумы пытается уменьшить этот размер с 5 до 1,5-2%, что же касается спецсчетов в банках - это уже продекларировано.
Но это не значит, что деньги дольщиков, пройдя через спецсчет банка, напрямую придут к застройщику.

- Почему?

Олег: Они попадут к нему в виде кредита. Банк будет средства дольщиков аккумулировать, а застройщика - кредитовать, потому что во время строительства он не может отдать деньги дольщика застройщику.
Сергей: По сути, дольщик открывает депозитный счет, кладет туда деньги, и в случае форс-мажора эти деньги возвращаются дольщику по какой-то минимальной ставке. Когда дом сдан в эксплуатацию, дольщик получает ожидаемую квартиру. Банк же, формируя для себя пассивы деньгами дольщиков, кредитует застройщика.
Олег: То есть банк получил деньги дольщика  «под одним соусом», а передал дальше – под другим, в виде кредита.
Сергей: Здесь проявится юридическая проблема. Может быть, у нас и есть застройщики, чьи активы оцениваются суммарно в миллиард… Но это как правило, холдинги, включающие разные, зачастую неаффилированные ООО, и на каждом из них какая-то стройка. Но банку-то для оформления ДДУ нужно одно юридическое лицо, у которого есть история и эти активы. Многим придется консолидироваться, чтобы показать консолидированный собственный капитал, а это значит - платить налоги и быть «прозрачным».

- И ликвидировать все те преимущества, которое дает дробление застройщика на множество ООО-шек…

Олег: Да, мы все знаем, что это такое.
Сергей: Нужно будет думать, как  это все оптимизировать, как показывать, как консолидировать, ведь «воздушными» активами  миллиард не покажешь.
Олег: Новая отчетность, МСФО (международные стандарты финансовой отчетности), новый план счетов как раз не позволят «раздуть» собственный капитал. Там есть такое понятие, как «справедливая оценка», которая исключает возможности «раздувания» собственного капитала. Уже работающая АСК НДС-2 исключает всяческие серые схемы. Застройщик вынужден будет налоги платить сполна, понятно, что все это отразится на цене конечного продукта. Растущие издержки  застройщика приведут к росту стоимости недвижимости.

- Насколько, по-вашему, рынок готов к таким преобразованиям?

Олег: Каждый оценивает серьезность изменений в меру экономической грамотности и понимания рынка. Многие считают, что поправки вступят в силу в 2018-м году, а на самом деле – в начале 2016-го. Нужно активнее и быстрее реагировать на эти изменения. Застройщики сильно недооценивают возможности будущего регулятора. Мы, работая под контролем Центробанка, давно уже не строим иллюзий в отношении его намерений. Если Центробанк сказал, что он что-то сделает,  - он это сделает. Тут нужно быстро реагировать и стараться соответствовать, потому что выскользнуть невозможно; выскользнуть можно только за борт.

Сергей: Застройщики рассматривают все эти изменения с сомнением, думают, что этого просто не может быть.

Олег: Два с половиной года назад, когда Центробанк начал зачистку банковского сектора, я слышал такие же мнения от очень серьезных бизнесменов. Говорилось, что «… убивают банковский сектор». По факту – ничего страшного не произошло. Постепенно все смирились и поняли, что если из тысячи банков останутся двести - банковский сектор не умрет, и Центробанк все равно это сделает. Строительство – сектор, которого такое упорядочивание работы никогда не касалось. Похоже, теперь время пришло.

- А как вы сами оцениваете эти процессы? По-вашему, это хорошо?

Олег: Мы в финансовом секторе давно работаем в таких условиях. Конечно, число застройщиков, работающих по ДДУ, существенно сократится. Но порядка станет больше. Статистика говорит о том, что когда начинается «закручивание гаек», то зачистка выводит с рынка порядка 70% игроков. По ДДУ смогут работать только немногие застройщики и то в виде пула.

- А остальным как быть? Уходить с рынка?

Сергей: Или искать альтернативные инструменты финансирования строительства.

Олег: Фонд «Доступное жилье» совместно с фондом денежного рынка  «Байкальский депозит» станут эффективной альтернативой ДДУ. Это удобно и покупателям, и застройщикам.  Фонд недвижимости «Доступное жилье» позволит приобретать жилье с рассрочкой платежа, а открытый фонд денежного рынка «Байкальский депозит» успешно выполнит роль аккумулятора средств, заменяя банковский спецсчет. К тому же депозитный фонд - прекрасное средство для накопления с двумя  видами доходности  - активной и пассивной. Пассивная – накопительная, когда просто увеличивается текущая стоимость пая. Можно еще и активно работать с этим паем, используя его как платежное средство, поскольку его ликвидность гарантированно обеспечивается деньгами на счетах депозитного фонда. Спецсчет-эскроу в банке такой возможности не дает.

-  Как это будет работать?

Сергей: Мы в деталях проработали и уже начинаем применять эту схему в малоэтажном строительстве. Человек вносит первоначальный взнос в депозитный фонд и отдает в залог застройщику паи этого фонда;  тот на свои деньги строит дом, затем дом приобретается у застройщика фондом недвижимости и продается покупателю. Паи уходят в оплату. Это выгодно покупателю - первоначальный взнос гарантированно лежит на его лицевом счете в депозитном фонде, где он получает процент, и когда видит свой дом, он отдает это в оплату и получает дом от фонда недвижимости в рассрочку.

- А риски?

Олег:  Фонд денежного рынка - это деньги, которые работают на депозитах и в овернайте в очень надежных банках – ВТБ, Ханты-Мансийский банк «Открытие», БИН и других. Поскольку кроме денег в депозитном фонде ничего другого нет, они не могут исчезнуть. Сколько ценных бумаг (паев фонда) эмитировано, столько и денег в фонде.
В России таких фондов все больше, они становятся востребованными. Черные и серые  схемы уходят, а эта схема – белая.
Сергей: В Иркутске представлено 4 таких фонда, и по доходности мы на первом месте.
Олег: Пай депозитного фонда, так как он обеспечен деньгами, может использоваться как средство платежа. Котировка стоимости пая определяется каждый день, что позволяет распорядиться паем по текущей стоимости. Сама система функционирования депозитного фонда выстроена таким образом, чтобы обеспечить ежедневный рост котировок, они постоянно увеличиваются. При этом пайщик-инвестор, будь он физик или юрик,  может выйти из фонда в любой момент. То есть, он не теряет доходность в отличие от банковского депозита, где при досрочном погашении проценты теряются. Использование инструмента фонда денежного рынка выгоднее и гибче для ДДУ, чем банковский эскроу-счет.


Телефон: (3952) 29-10-80                                  e-mail: info@bycapital.ru

Тириков Олег Викторович                                 тел. +7 902 5 60 39 77
Президент ОАО УК "Байкальский капитал"

Малых Сергей Юрьевич                                    тел. +7 902 5 16 98 22
Генеральный директор ОАО УК "Байкальский капитал"

Рахован Дмитрий Игоревич                              тел. (3952) 67-05-07
Руководитель программы «Доступное жилье»

«Назад

подписаться на новости →

На печать