Курсы валют
Новости компании
05.11.2014Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью предлагает открытый ПИФ денежного рынка
Вопрос безопасности расчетов является одним из важнейших при проведении сделок с недвижимостью. Существуют различные схемы расчетов, но имеет смысл говорить лишь о самых безопасных.
Самой распространенной из безопасных форм расчетов между продавцом и покупателем недвижимости является расчет наличными через арендованную ими совместно банковскую депозитную ячейку - сейфинг. С помощью банковской депозитной ячейки решается основная проблема - где будут храниться деньги в период гос.регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю, ведь после заключения договора купли-продажи проходит несколько недель, прежде чем произойдет регистрация права собственности покупателя на недвижимость.
Плюсы этой формы расчетов - банковская депозитная ячейка арендуется по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки - обязательное присутствие представителей обеих сторон сделки, надлежащее исполнение которой контролирует представитель банка, при этом покупатель сохраняет возможность забрать свои деньги обратно в случае, если сделка по каким-либо причинам сорвалась.
Минус подобной формы расчетов заключается в самой форме расчета – наличными, при которой остается возможность шантажа и мошенничества, когда одна из сторон по сделке требует круглую сумму с другой стороны за то, чтобы в его присутствии представителем банка была предоставлена возможность другой стороне открыть сейф и забрать деньги. При этом необходимо учесть, что многие банки имеют в договоре аренды сейфа пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиентов. Кроме того, аренда банковской ячейки - небезвозмездное мероприятие, т.к. за безопасность надо платить.
Более надежной и безопасной формой расчетов между продавцом и покупателем на сегодняшний день является система безналичных расчетов, именуемая на языке профессионалов фондового рынка «поставка против платежа», которую предлагает Открытый депозитный паевой инвестиционный фонд денежного рынка «Байкальский депозит» под управлением Управляющей компании «Байкальский капитал». Эту систему можно сравнить с предыдущей схемой, если представить её как форму расчета с использованием «депозитной ячейки для безнала». Продавцами и покупателями недвижимости она почти не используется из-за повышенной "любви" участников рынка к наличности.
Суть этой системы безналичных расчетов заключается в следующем: в договоре купли-продажи прописывается, что в оплату по сделке покупатель передает продавцу инвестиционные паи открытого депозитного паевого инвестиционного фонда, перед заключением договора купли-продажи покупатель и продавец через управляющую компанию открывают каждый на своё имя лицевые счета в открытом депозитном паевом инвестиционном фонде, затем покупатель приобретает паи фонда на сумму планируемой сделки путем перечисления денежных средств на расчетный счет фонда, и после заключения договора купли-продажи одновременно с подписанием сторонами акта приема-передачи недвижимости покупатель передаточным распоряжением переводит паи фонда на лицевой счет продавца в оплату по сделке, одновременно блокируя их на лицевом счете продавца поручением о залоге до момента надлежащего исполнения заключенной между сторонами сделки. После гос.регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю блокировка снимается путем предъявления в управляющую компанию документа, соответствующего оговоренному в условиях поручения о залоге, а продавец подает в управляющую компанию поручение о погашении паев фонда и управляющая компания переводит денежные средства на его банковс
кий счет. При этом, в отличие от схемы с банковской ячейкой, продавец за время владения паями получит доход, так как денежные средства, зачисленные в паевой фонд, размещаются на депозитах в банках, обслуживающих фонд.
Главное преимущество данной системы расчетов заключается в безналичной форме расчета, и независимости от "человеческого фактора", присущего расчетам наличными, включая очевидную доказуемость проведения расчетов между сторонами по сделке и невозможность мошенничества с наличными деньгами. Также плюсом является то, что данная система расчетов позволяет обслуживать цепочки сделок, когда паи фонда передаются без погашения в оплату контрагентам по другим сделкам, при этом конечный владелец паев получает дополнительный бонус в виде дохода на паи при их погашении.
В случае отмены сделки паи фонда, переданные покупателем продавцу в оплату по сделке заблокированные залогом на счете продавца, возвращаются на лицевой счет покупателя на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи, после чего покупатель вправе погасить паи и вернуть свои деньги.
С учетом того, что по сложившейся «традиции» участники сделок с недвижимостью предпочитают не "светить" свои доходы и далеко не всегда указывают в договорах полную стоимость недвижимости, использоваться могут обе описанные схемы расчетов.
УК «Байкальский капитал» предлагает услуги по профессиональному управлению ценными бумагами, недвижимостью и кредитными продуктами.
Управляющая компания предлагает услуги по реализации инвестиционных проектов через конструкцию закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Управляющая компания представляет различные по соотношению доходности и риску направления инвестиций в недвижимость, в рынок ценных бумаг и кредитование.
